Mesure, analyse et gestion du risque sur actifs immobiliers

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Objectifs de la formation

  • Savoir utiliser et analyser les principaux ratios de modélisation financière
  • Comprendre les modes de financement et les différents types d'opérations
  • Connaître les méthodes d'analyse des actifs immobiliers par les banques
  • Se resituer dans l'environnement juridique et fiscal de l'investissement immobilier
Programme détaillé

Partie 1 : l'environnement financier, juridique et fiscal

Rappel sur les différents types d'investissements

  • « Core »
  • « Core plus »
  • « Opportunistic »

Rappel sur les modes de financements : la subordination

  • Dette senior
  • Dette junior
  • Dette mezzanine
  • Equity

Rappel sur les véhicules d'investissement

  • Règlementés : statut fiscal de SIIC et OPCI (ou société de gestion d'OPCI), SCPI (agrées AMF mais non cotées) et fonds d'investissements
  • Non réglementés : la filiale d'un fonds en (SAS, SNC et SARL) financement structuré sans recours sur maison mère

La Due Diligence : les documents à collationner

  • Les baux et l'état locatif
  • Le rapport de valorisation

Etude de cas : valorisation de centres commerciaux en Europe du Sud

  • Les éléments financiers sur l'acquéreur (si financement avec recours)
  • Les éléments financiers et de marché sur l'exploitant-gestionnaire

Etude de cas : financement d'un actif hôtelier

  • Les éléments sur la structure juridique et fiscale : cross-collateralisation et mutualisation des cash flows

Partie 2 : analyse de la dette, de son tranchage et de sa sécurisation

Etude de cas : financement d'un portefeuille comportant plusieurs actifs cross-collateralisés

  • Le mode d'amortissement de la dette et les scenarii de sortie
  • La waterfall et ses différentes formes
  • Atelier sur les principales garanties recueillies et covenants non financiers
  • Débriefing sur structure de sécurisation et analyse de risque

Etude de cas : acquisition d'un immeuble de bureaux multi-locataires

Les principaux calculs utilisés

  • Rappel des notions de taux d'intérêt
  • Effet de levier et Loan to Value (LTV)
  • DSCR / ICR
  • TRI investisseur
  • Techniques de valorisation d'un actif
    • Approche par capitalisation
    • Approche par actualisation des Cash Flow
    • Approche par comparables

L'analyse de risques a partir des modèles de cash flow

  • Analyse des variables clés de la modélisation
  • Optimisation de l'EBITDA et analyse de sensibilité

Etude de cas : atelier sur la recherche du seuil de rupture de service de la dette





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