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• Comprendre les risques inhérents à une opération de promotion immobilière

• Adopter le point de vue du promoteur et celui du banquier

• Appliquer les méthodes d’analyse financière adaptées à vos contreparties promoteurs

Comprendre la logique du promoteur

• Promotion Immobilière : Construire pour Vendre
  • Résidence principale et investissement locatif
  • Locaux d’activités / Bureaux / Centres Commerciaux
  • Résidences étudiants
  • Résidences services / Hôtellerie loisirs
• Les autres acteurs : constructeurs, aménageurs, lotisseurs, commercialisateurs
• Comprendre les phases d’une opération de promotion
  • Prévisionnel du projet à l’année n vers un lancement à n+5
  • Recherche foncière et facteurs de valeur d’un terrain à bâtir
  • La faisabilité de l’opération et la détermination du choix
  • L’engagement de l’opération : Bilan financier prévisionnel et tour de table (Fonds Propres – Banques)
  • Le point de non retour : La construction
• La livraison : détermination d’une valeur vénale des biens
• Les risques liés au marché
• Le Bilan financier : résultat et marge de l’opération

Évaluer les risques pour le banquier

• Analyse amont du secteur : indicateurs avancés et typologie des promoteurs
• Analyse prioritaire de l’opérateur : appréhender le risque de dédit
  • Analyse de l’activité et des différents ratios
  • Analyse des perspectives de marché et des business plans
  • Structuration du financement : des crédits corporate avec covenants aux crédits d’opération
• Les différents critères d’analyse de l’opération
• Analyser les marges de sécurité du bilan promoteur entre prix de revient et chiffre d’affaires
  • Risque commercial : taux de réservation nette
  • Risque technique : dérive des prix de revient et défaillance d’évolution réglementaire
  • Risque financier : dégradation des conditions de financement
• Analyser l’opération par nature d’interventions financières
  • Études et financement de démarrage
  • Acquisition foncière avec les cautions de dédit et crédit d’acquisition
  • Travaux avec crédit d’accompagnement et garantie des entreprises
  • Vente avec les garanties d’achèvement
• Analyser l’opération en dynamique, de l’état au prospectif
  • Risques fondamentaux : éléments démographiques, aménagement du territoire, développement économique, état du marché immobilier régional
  • Risques propres à l’opération : situation, juridique, qualité du produit, coût d’opération, risques commerciaux

Quelle attitude adopter en fonction du contexte pour les opérations en cours et celles à venir ?

Thierry Lefebvre

Thierry était directeur général d’une société de gestion de portefeuilles. Il a plus de 30 ans d’expérience dans ce domaine. Il a notamment géré les équipes de financements immobiliers professionnels à court et long terme d’Entenial et Crédit Foncier.